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L’immobilier commercial englobe tous les biens destinés à une activité professionnelle. Cela concerne aussi bien les bars, les restaurants, les hôtels que les boutiques commerciales ou encore les différents types d’entrepôt. Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour vendre et louer votre bien commercial.

Les différents types de biens immobiliers d’entreprise

La vente des murs d’un bien commercial

La vente d’un café, hôtel, restaurant

Lorsque vous souhaitez vendre les murs d’un café, un hôtel ou d’un restaurant, vous devez valoriser votre bien. Pour cela, vous devez vous référer au prix du marché en fonction de votre ville et de votre emplacement, ainsi que de la superficie utilisable et le nombre de places à l’intérieur. Certains facteurs peuvent également permettre d’augmenter la valorisation de votre bien, tels qu’une extraction, la licence IV ou encore un emplacement extérieur. En effet, l’extraction est importante notamment pour les enseignes qui souhaitent cuisiner des aliments avec émanation de fumée et d’odeurs. De plus, le fait que le bien est obtenu la licence IV - l’autorisation de vente sur place de boissons alcoolisées - permet d’augmenter d’environ 30% de la valorisation du bien. Si le bien possède également une terrasse, cela permet également de valoriser votre bien jusqu’à 50% de plus.

La vente d’une boutique commerciale

Pour déterminer le prix d’une boutique commerciale, le propriétaire devra s’appuyer sur les valeurs de marché actuelles en fonction de son emplacement ainsi que sur la valorisation des équipements dont le bien dispose. Si le bien est occupé par un locataire, le prix du bien pourra être augmenté. Afin de revoir la valorisation d’une boutique commerciale à la hausse, l’emplacement devra être intéressant pour le commerçant : situé dans une rue passante, avec des transports en commun et un ou des parkings à proximité ainsi qu’en fonction du nombre de commerces aux alentours. L’agencement du local est également important : la superficie au sol, la surface de vente, la taille de la vitrine, l’existence de réserve ou de cave ou encore les dispositifs de sécurité installés. En effet, cela est un plus si le local est déjà équipé d’une alarme, d’un extincteur ou encore d’issues de secours avec signalisation. De plus, un bon état du local permettra de valoriser à la hausse le local. Cela se détermine par la date des derniers travaux de rénovation effectués ou de la mise en conformité des normes, notamment pour les personnes à Mobilité Réduite (PMR).

La vente d’un entrepôt

Il existe 5 types d’entrepôts : ceux de classe A, B ou C, les entrepôts frigorifiques ou encore les bâtiments de messagerie. Chaque catégorie a ses particularités et est destinée à des activités commerciales spécifiques. Ce qui différencie ces 5 catégories est la hauteur sous plafond, la superficie, la résistance de la dalle, la température ou encore le système d’extinction. Afin d’estimer la valeur d’un entrepôt, vous devez prendre en compte sa localisation, son état, son ancienneté ainsi que la catégorie dans laquelle il se trouve. De plus, si l’entrepôt détient déjà des équipements, tels qu’un local de charge, des racks, des rampes plain-pied ou encore un réseau informatique, cela permettra de le valoriser. La sécurité de l’entrepôt est également un point important. En effet, le local doit être muni de vidéosurveillance, de poste de garde, d’alarmes incendie ou encore d’alarmes anti-intrusion afin de pouvoir augmenter sa valeur.

La mise en location d’un bien commercial

Pour mettre en location un bien commercial, vous devez prévoir la destination de l’activité. En effet, celle-ci peut parfois être réglementée par la copropriété. Le bail commercial devra donc spécifier, si tel est le cas, une clause concernant les activités autorisées dans le local. Le locataire devra respecter cette condition, sans exercer l’activité qu’il souhaite, ni la changer librement en cours de contrat, sous peine d’expulsion. Concernant les entrepôts, certaines activités peuvent être totalement interdites en fonction des facteurs environnementaux qui peuvent se trouver à proximité.

Le propriétaire fixe le prix du loyer, auquel il peut ajouter une indexation annuelle, biennale ou triennale. Le bail commercial prévoira également la répartition des charges de la copropriété et celles liées au local. Le locataire recevra une régularisation de charge chaque année après l’assemblée générale de la copropriété.

Les avantages à investir dans l’immobilier commercial

La sécurité assurée

L’immobilier commercial vous offre une stabilité financière et locative sur le long terme. En effet, grâce aux baux commerciaux, vous pourrez obtenir des locataires qui resteront pendant plusieurs années, au moins 3 ans, notamment si le loueur a créé sa clientèle dans cette zone. Vous aurez donc peu de rotation des locataires, ce qui vous permettra de réduire à la fois les coûts de gestion ainsi que votre temps. De plus, grâce à son bien commercial, le locataire dégage un chiffre d’affaires contrairement dans une habitation où le loyer est un coût. Cela permet d’assurer une stabilité financière de la part du locataire afin que les paiements des loyers vous soient assurés.

Le rendement important

Dans l’immobilier commercial, la rentabilité d’un bien varie entre 5% et 7%, et peut atteindre même 9%. Cela est donc bien plus élevé que dans l’immobilier locatif d’habitation où le rendement tourne généralement entre 2% et 4%. De plus, vous pourrez imputer certaines charges à votre locataire, telles que les gros travaux ou encore l’impôt foncier.

Comment choisir son bien pour investir en immobilier commercial ?

L’emplacement

Pour investir correctement en immobilier commercial, le premier point important à prendre en compte est l’emplacement du bien. En effet, plus il sera bien positionné, plus vous aurez de chance de trouver des locataires et eux, leur clientèle. Vous devez donc privilégier des biens qui se trouvent sur les axes principaux, les centres-villes, proches des transports et dans une zone fréquentée. En fonction des types du bien en immobilier commercial, les critères d’emplacement diffèrent.

L’achat vide ou occupé

Le second critère à prendre en compte lors de l’achat d’un bien en immobilier de commerce est la situation locative actuelle du local. En effet, si celui est occupé, vous pourrez connaitre à l’avance le loyer afin de calculer votre rendement locatif. De plus, vous n’aurez pas besoin de faire de recherche de locataire. Cependant, si le bien est vide, vous devez vérifier le loyer prévisionnel suggéré en lien avec les valeurs de marché et vous devrez trouver le locataire.

Le bail commercial

Généralement, un bail commercial est un 3-6-9. Cela signifie qu’il est prévu pour une durée de 9 ans et chaque partie peut le rompre à chaque période triennale. Vous devez prendre le temps de le rédiger afin d’en tirer profit. En effet, le bail commercial est régi par certaines réglementations mais vous laisse tout de même de fixer librement certaines conditions. En effet, vous pourrez choisir la partie qui sera responsable des dépenses telles que la taxe foncière, les gros travaux, les frais d’entretien ou encore l’assurance propriétaire non occupant (PNO).

La défiscalisation

Lorsque vous investissez en immobilier commercial, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation grâce aux différents dispositifs mis en place par l’État français. De plus, en investissant en Société Civile Immobilière (SCI), vous pourrez bénéficier d’une déduction des charges et des travaux sur les loyers.

En tant que locataire, propriétaire, acheteur ou vendeur, vous avez dorénavant toutes les clés pour estimer un bien commercial autant à la vente qu’à la location. Le domaine de l’immobilier commercial est assez riche. Il est donc nécessaire pour vous d’en connaitre tous les rouages.